根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》以及《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）、《惠州市惠城区集体土地征收与补偿实施细则》（惠城府办〔2022〕10号）等法律法规和政策有关规定，结合本项目实际，制订本方案。 　　一、征收范围及土地现状 　　惠州市惠城区人民政府于2023年3月12日发布了《关于江北西区17号小区项目土地征收的预公告》（惠城府征〔2023〕6号），拟依法征收位于惠州市惠城区小金口街道金鸡村约64亩集体土地（具体以征地红线图为准）。土地现状为农用地、建设用地、林地及未利用地，征收土地同时对征地范围内的房屋、其他地上附着物和青苗等实施征收补偿。 　　二、征收目的 　　被征收范围内土地用于江北西区17号小区项目建设。 　　三、组织实施 　　惠城区自然资源局负责集体土地征收与补偿的宣传、实施、指导、监督、管理，与被征收土地的所有权人直接签订征地补偿协议等工作。惠州市惠城区小金口街道办事处为本项目集体土地征收与补偿的具体实施单位，负责与被征收土地的使用权人直接签订村民住宅房屋补偿安置协议、村民其他房屋、村民住宅以外的房屋及其他地上附着物和青苗补偿协议等工作。 　　四、土地补偿标准 　　土地补偿费和安置补助费按《惠州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》（惠府公〔2021〕4号）规定的惠城区1号区片综合地价标准执行，其中全市统一设定林地调节系数0.55，征收建设用地参照征收农用地区片综合地价执行，征收未利用地参照征收农用地区片综合地价设定调节系数0.4执行。征地留用地按照省、市有关规定执行。　　区片名称及编号　　类 别　　土地补偿和安置补助费合计（元/亩）　　惠城区1号区片　　农用地　　84800（其中林地 46640）　　建设用地　　84800　　未利用地　　33920 　　青苗、房屋等地上附着物补偿按《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）执行。 　　五、房屋补偿的方式和标准 　　房屋的类型：村民住宅房屋、村民其他房屋和村民住宅以外的房屋。 　　（一）房屋补偿的方式。本项目征收村民住宅房屋原则上不重新安排宅基地建房。被征收人可以根据本方案选择货币补偿或者等值置换安置房，也可以选择部分货币补偿加部分等值置换安置房。 　　（二）村民住宅房屋价值确定及补偿。村民住宅价值（包括房屋建筑物及其所占用的宅基地使用权价值），由资产评估机构评估。 　　村民住宅房屋补偿包括：房屋建筑物及其所占用的宅基地使用权价值、一次性签约补助、搬迁补助费、临时安置补助费、限时搬迁奖励、选择一次性货币补偿奖励金、停产停业损失补偿。 　　1. 本方案所称村民住宅，包括下列房屋： 　　（1）土地征收启动公告发布前户籍在被征收土地所在的村或村民小组、具有宅基地资格权的集体经济组织成员的合法住宅； 　　（2）村民或非村民合法继承的位于被征收土地所在的村或村民小组的祖屋； 　　（3）被征收土地所在的村或村民小组的原村民，户口迁出本村之前建设的合法住宅。 　　村民住宅应是有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高（或檐高）在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住使用条件的永久性房屋，包括钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等结构的房屋。 　　2. 关于一户一宅的认定。由街道办事处牵头组织农业农村、自然资源、住房城乡建设、城管执法等有关部门，依法对征地范围内的房屋是否属于村民住宅以及村民住宅是否符合一户一宅等进行调查、认定。认定为村民住宅的，按照本方案规定给予补偿。 　　3. 一次性签约补助。村民住宅权属人签订村民住宅补偿安置协议的，给予一次性签约补助，一次性签约补助按照村民住宅建筑面积计算，但每户住宅计算一次性签约补助的建筑面积最高不超过480平方米。每平方米补助金额为本征地项目安置房评估单价的20%。 　　4. 搬迁补助费标准： 　　（1）搬迁补助费按村民住宅建筑面积计算，每平方米补助15元，每户不足1000元的按1000元补助；需要二次搬迁的，按照相同标准给予二次搬迁补助费。 　　（2）设备设施搬迁费标准如下： 　　①有线电视移装费：150元/户； 　　②固定电话移装费：150元/号； 　　③空调移装费：300元/台； 　　④家用热水器移装费：100元/台； 　　⑤太阳能热水器移装费：600元/台； 　　⑥不锈钢储水罐移装费：300元/个； 　　⑦空气能热水器移装费：600元/台； 　　⑧宽带网络迁移费：150元/户； 　　管道燃气迁移费按市发展改革部门核定的标准向被征收人支付。 　　征地涉及机器设备、物资等动产搬迁的，搬迁费可以委托资产评估机构评估，并按有关规定予以审核确定。 　　5. 安置补助费。村民住宅房屋所有权人自行解决临时住房，临时安置补助标准如下： 　　（1）选择货币补偿的，按村民住宅建筑面积以每月12元/平方米标准向住宅房屋所有权人支付临时安置补助费，一次性补助12个月。 　　（2）选择房屋置换的，临时安置补助费按所选择的安置房建筑面积以每月12元/平方米标准向住宅房屋所有权人支付临时安置补助费；补助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，临时安置补助每6个月支付一次，安置房建成后通知交付使用时，实施单位根据安置房实际建筑面积与住宅房屋所有权人结算临时安置补助。 　　6. 选择一次性货币补偿奖励金。鼓励村民住宅权属人选择一次性货币补偿。对村民住宅权属人全部选择货币补偿的，给予一次性奖励。奖励标准按村民住宅建筑面积计算，每平方米奖励900元，每户最高奖励43.2万元。 　　7. 限时搬迁奖励。村民住宅权属人在规定期限内签订补偿安置协议并搬迁腾退房屋的，给予限时搬迁奖励。限时搬迁奖励按住宅建筑面积计算，每平方米300元，每户最高奖励14.4万元。未建成使用的住宅、附属用房（杂物间、牲畜舍、砖墙铁皮房、活动板房、简易房等）不给予限时搬迁奖励。 　　8. 村民住宅改作非住宅用途的补偿。村民住宅改作非住宅用途的，仍按照住宅评估补偿。住宅改作经营性用途，且经营手续齐全、征地启动公告发布前仍在实际依法经营的，给予停产停业损失补偿。 　　停产停业损失补偿，根据土地征收前房屋的效益、停产停业期限等因素确定，计算办法如下： 　　（1）按实际用作经营的房屋建筑面积计算：首层商铺每月50元/平方米，二楼及以上每月20元/平方米；工业、仓储用房每月15元/平方米。给予村民住宅权属人一次性6个月的停产停业损失补偿。 　　（2）村民住宅权属人要求按评估价值补偿的，土地征收前房屋的效益原则上以土地征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额计算。停业停产期限按6个月计算。 　　村民住宅权属人与实际经营者的房屋租赁关系由签约双方依法解决。 　　村民住宅房屋改作非住宅用途选择货币补偿的，从腾空房屋之日当月起，计补6个月的停产停业损失补偿，后6个月按本方案村民住宅房屋临时安置补助费的标准执行。 　　村民住宅房屋改作非住宅用途选择安置房置换的，从腾空房屋之日当月起，计补6个月的停产停业损失补偿，6个月后的临时安置补助费按本方案村民住宅房屋临时安置补助费的标准执行。 　　9. 安置房选址、交付和产权性质 　　（1）安置房选址：拟选址在江北西16号小区。 　　（2）安置房交付标准及交付时间：安置房交付标准为按照国家房屋建筑工程竣工验收规定，经有关部门验收合格的毛坯房，计划在2026年12月31日前建成交付使用（以实际交付时间为准）。 　　（3）安置房的住宅专项维修资金由项目征收实施单位按照有关标准支付，资金支出纳入征地成本。 　　（4）安置房产权性质：安置房建设用地为国有划拨住宅土地。住宅房屋进行置换后取得的安置房，按有关规定补交地价和缴交有关税费后方可进入市场交易。 　　（5）安置房交付使用后，由项目征收实施单位负责办理房屋产权证，相关办证费用纳入项目征拆成本。 　　10. 村民住宅安置房置换。村民住宅宅基地使用权价值、房屋建筑物评估价值和一次性签约补助之和，与所选择安置房的评估价值等值置换。村民住宅权属人按等值置换计算出的安置房建筑面积，选择建筑面积最接近的安置房，并且符合以下条件： 　　（1）实际选择安置房的建筑面积不得大于村民住宅房屋证载建筑面积或实测建筑面积10平方米以上。 　　（2）实际选择安置房的建筑面积不得大于等值置换计算出的安置房建筑面积10平方米以上。 　　（3）每户村民住宅房屋证载建筑面积小于480平方米而实际建筑面积达到或超过480平方米的，最多可置换建筑面积480平方米的安置房。 　　（4）没有证载建筑面积的村民住宅房屋，以村民住宅宅基地使用权价值、房屋建筑物评估价值和一次性签约补助之和，与所选择安置房的评估价值等值置换，但每户村民住宅最多可置换建筑面积480平方米的安置房。 　　（5）安置房选择的先后顺序与房屋补偿安置协议的签约顺序挂钩，先签订房屋补偿安置协议的，优先选择安置房。 　　征收实施单位应当与村民住宅权属人计算、结清村民住宅房屋与安置房屋的差价。以同一评估时点的村民住宅房屋补偿总额（村民住宅宅基地使用权价值、房屋建筑物评估价值和一次性签约补助之和）与所选择安置房屋评估价值计算，当村民住宅房屋补偿总额少于安置房屋的评估价值时，村民住宅权属人向征收实施单位补足差价；当村民住宅房屋补偿总额高于安置房屋的评估价值时，高出部分由征收实施单位以货币方式补偿村民住宅权属人。 　　被征收房屋的权利人在总面积不变的条件下，可根据安置房面积，居住需要等因素，选择一套或多套住宅单元。 　　（三）村民其他房屋补偿。1983年《广东省村镇建房用地管理实施办法》实施后建成，且土地征收启动公告发布前未取得《不动产权证》（或《房屋所有权证》《房地产权证》等产权证）的不符合一户一宅但不属于违法用地、违法建设的村民其他房屋占用的土地使用权不予补偿，地上建筑物按照《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）的标准予以补偿，不给予一次性签约补助和放弃安置房一次性奖励。支持和配合征地的，可以参照本方案的标准给予临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失补偿和限时搬迁奖励。 　　（四）村民住宅以外的房屋补偿 　　1. 被征收集体土地上村民住宅以外的房屋，包括住宅、商业、办公、工业、仓储等房屋，是指有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高（或檐高）在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住、使用条件的永久性房屋，包括钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等结构的房屋。 　　村民住宅以外的房屋分类如下： 　　（1）土地征收启动公告发布前已取得《房屋所有权证》《房地产权证》及房地一体《不动产权证》等产权证的房屋； 　　（2）土地征收启动公告发布前未取得《房屋所有权证》《房地产权证》及房地一体《不动产权证》等产权证的房屋。 　　上款第（1）项房屋按照产权证载明的权益给予补偿。 　　上款第（2）项房屋，由街道办事处牵头组织农业农村、自然资源、住房城乡建设、城管执法等有关部门，根据《惠州市惠城区集体土地征收与补偿实施细则》（惠城府办〔2022〕10号）等有关规定，依法进行调查、认定。经认定不属于违法用地、违法建筑，可以参照合法建筑补偿的，按照本方案规定予以补偿；认定为违法用地、违法建筑的，不予补偿。 　　2. 被征收集体土地上村民住宅以外的房屋一律采用货币补偿，不给予置换安置房和放弃安置房奖励。 　　3. 村民住宅以外的住宅房屋，按规定给予房屋建筑物及其所占用的土地使用权价值补偿的，房屋建筑物及其所占用的土地使用权价值参照村民住宅的规定由资产评估机构评估，并按有关规定予以审核确定后，按照评估价值给予补偿。 　　住宅房屋权属人签订住宅房屋补偿安置协议的，一次性签约补助参照本方案村民住宅的规定执行，但每栋住宅计算一次性签约补助的建筑面积最高不超过480平方米。 　　限时搬迁奖励、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失补偿参照本方案村民住宅的规定执行。 　　按规定不给予土地使用权价值补偿的，房屋建筑物按照《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）及《惠州市惠城区集体土地征收与补偿实施细则》（惠城府办〔2022〕10号）的有关规定予以补偿。 　　4. 征地范围内的非住宅房屋（包括商业、办公、工业、仓储等房屋）所占用的土地使用权，土地征收启动公告发布前未取得《不动产权证》《土地使用证》等产权证的，不予补偿；土地征收启动公告发布前已取得《不动产权证》《土地使用证》等产权证的，土地使用权按产权证证载土地用途、面积、使用年期等评估补偿。 　　非住宅房屋按产权证证载建筑面积补偿，没有产权证的，按实测房屋建筑面积补偿。 　　非住宅房屋所占用的土地使用权价格及地上建（构）筑物的价格，由资产评估机构评估，并按有关规定予以审核确定。 　　非住宅房屋涉及机械设备、物质等动产搬迁的，搬迁费可以委托资产评估机构评估予以确定。 　　非住宅房屋不给予一次性签约补助和临时安置补助费，可以参照本方案的标准给予停产停业损失补偿和限时搬迁奖励。 　　六、未建住宅（含残破房屋）的宅基地使用权补偿 　　（一）未建住宅（含残破房屋）的宅基地使用权补偿条件 　　1. 已取得《集体土地使用证》等产权证； 　　2. 未取得《集体土地使用证》等产权证的，应当同时满足下列条件： 　　（1）宅基地使用权人具有宅基地资格权并经依法批准； 　　（2）符合乡（镇）土地利用规划、村庄规划，没有占用永久基本农田； 　　（3）符合一户一宅。 　　（二）未建住宅（含残破房屋）的宅基地使用权价值，由资产评估机构评估 　　七、村民住宅以外的未建房屋个人住宅建设用地使用权补偿 　　未建房屋的个人住宅建设用地使用权补偿，权利人应当提交身份证、户口簿、结婚证及下列资料之一： 　　（一）《集体土地使用证》《不动产权证》； 　　（二）未取得《集体土地使用证》《不动产权证》的，应提交《建设用地规划许可证》或县（区）、镇政府（街道办事处）依法核发的批准文件以及土地使用权合法来源的相关材料、凭证等。 　　未建房屋的个人住宅建设用地使用权，认定为可以补偿的，由资产评估机构评估。 　　八、社会保障 　　被征地农民养老保障按《广东省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（粤府办〔2021〕22号）规定的标准执行。 　　九、其他 　　（一）被征收集体土地上的房屋建筑面积及其所占用的土地面积，应当委托有测绘资质的单位依据国家、省有关规定和测量规范进行测量。测绘机构对测绘结果依法承担法律责任。 　　（二）房屋权属人签订补偿安置协议并收到补偿款后，应当将被征收房屋的土地使用证、房产证等全部产权资料原件交给征收实施单位，并配合征收实施单位办理产权注销登记。 　　（三）项目范围内的国有土地参照本方案一并实施清场工作。 　　（四）本实施方案未明确的事项和征收补偿安置工作中遇到的个案问题，根据相关法律法规和政策规定，结合实际情况研究处理。