惠州市房管局官方网站信息显示，截止2022年，占据惠州楼市供应量主导的惠城区目前可售房屋套数31876套，其中可售住宅套数19461套。

2023年截止到10月1日，惠城区新增库存可售住宅套数为4335套。库存新房总套数23796套。

============================================================

如按9月的网签220套计算，惠城区库存新房去化周期长达9年。即便按每月500套销售来计，去化周期也长达4年。

住房市场需求分三类人：

1、专业炒房投资团

2、投机需求：买涨不买跌的普通市民，已有自主，但是抱着“反正不会亏”的态度买房。买后不装修也不出租。

3、自住刚需：包括首套刚需和改善性需求

2023年以前，惠城区购房者中本地客比例约70%。30%外来客主要为深莞广客户。

惠城区既有户主中，约25%左右有三套房及以上，约40%左右有二套房。其余有且仅有一套房（各位粤省事上可以看到自己名下的所有房产，这个数据是有来源的）。这里面，二套及以上住房的，很多并非专业炒房团，但是投机性需求无疑。

============================================================

2023年3-5月，惠城房市有着短暂的回春：疫情三年压抑的需求集中释放，部分头铁投机需求仍在。

惠城楼市在2023年前是个典型的炒作盘：投资投机需求为主，自住刚需被裹挟。

但从下半年开始，投资投机性需求迅速退潮：这是下半年数据急速拉跨的主要因素。当然，也有着因为价格高昂，期房暴雷，自住刚需推迟购买。

但无论如何，惠城区楼市供大于求，已是明牌了。