小区物业选聘为什么不宜采用公开招投标方式？！揭开黑幕并教给好方法近日，江西卫视《都市现场》栏目报道了南昌红谷滩普瑞花园小区物业选聘的纠纷问题，因为有业主认为小区选聘物业成了局外人。物业选聘是小区业委会一项非常重要的工作，但因里面牵扯的利益太多，往往容易受到各方面的质疑、阻挠甚至破坏，既有来自业主方面的，也有相关政府部门包括业委会内部的，一旦操作不当或被人控制往往会给小区造成非常大的破坏，给社区和相关政府部门造成巨大的压力。正确的方式是做好物业选聘工作的关键。物业选聘的结果亦即哪个企业中标往往在采用选聘方法时就已经决定。现在在小区选聘物业时往往采用公开招投标的方式，由招投标代理公司组织的专家或若干名小区业主代表，对报名的物业企业进行打分选出前2-3名，然后交由业主大会投票选出最终中标的物业企业。这种方式看似公平公正也合法合规，但这种方式也往往最容易被业委会、某政府部门甚至热心业主里的人暗中操控，将其意中的物业公司选上。常见的操作方法是：给评标专家或业主代表打招呼、评分表为意中企业量身订制、将意中的企业排名放在前面。所以除了开发商在选前期物业按规定必须采用公开招投标方式外，小区业主大会或业委会不应采用招投标方式选聘物业服务企业。全程透明公开才能有效避免物业选聘被人暗中操纵。具体的操作步骤为：第一步，确定物业选聘方案（相当于公开招投标的标书）。业委会起草好方案，然后公开发布在业主群和小区公告栏，征求业主意见，征求结束后根据业主的合理意见修改并最终确定方案。如果不会写选聘方案可以委托专业人士或机构代写，委托费用可以在物业企业的报名（相当于买标书）的费用里解决。注意，该方案不是业委会内部工作方案，而是选聘活动的方案，除了全体业主知晓外，还要向每个应聘企业发布，让每个企业都了解此次竞聘活动的流程。第二步，对外公开发布选聘公告接受物业报名，产生N名合格的竞聘企业。小区每个业主都可以推荐物业企业报名，物业企业应交钱购买上述选聘方案，交竞聘保证金，并在选聘方案附带的物业服务合同乙方盖章处加盖印章以示同意合同条款。注意，如果选聘活动结束，某企业成为第一名，则这个时候业委会再与其谈判合同就失去了有利地位。因此，业委会应当将自己（通过律师、专家、业主参与）拟定的合同文本，附在选聘方案上，即向所有竞聘企业声明：来参与竞聘即以为着接受这个合同的条款。第三步，开始N选3投票。将N个符合条件的物业企业简介二维码按照企业名称字母顺序排名在小区业主群和小区公告栏进行公示，通过投票平台（手机APP+短信+电话+上门）由全体业主选出前三名。因为是全体业主投票，避免了被暗中操控的可能。第四步，3选1 投票。包括制定评分表，组织任何自愿报名参加的热心业主评委们，对前3名物业企业在管项目的考察，组织物业企业集中路演等。由业主评委们投票产生3名企业的排名顺序，同样将前三名物业企业简介等资料的二维码，按照企业名称字母顺序排名在小区业主群和小区公告栏进行公示，即热心业主们组成的评委的评分也接受全体业主的监督。这个过程，也可以通过投票平台由全体业主参考热心业主评委们的评比，再投票，得票最高的是第1候选企业，后者更加保障了小区每个业主的参与权。第五步 召开业主大会会议，对上步产生的第1名候选企业提交业主大会会议表决。由于采用前述的业主普遍自由参与的遴选流程，故这名候选企业大概率会被业主大会表决通过。一旦业主大会表决通过，则业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签定物业合同，即在物业服务企业竞聘时就已经签字确认的合同上加盖业主大会（或业主委员会）的印章。业主大会选聘物业企业的活动结束。此方法因为采用初期遴选阶段就是由是全体业主投票，避免了采用所谓“招投标”方式被人暗中操控的可能，让业主们完全放心，业主参与投票的积极性也可以大幅提高。以上流程是根据舒可心老师的视频整理，感谢舒可心老师的经验奉献。当然采用正确方式选聘物业企业只是做好小区物业服当作的一半，采用透明公开的（信托制）物业服务模式才是真正保障业主权利的关键所在。转自赣业委会微信公众号