关于印发《淡水街道小区选聘物业服务企业工作指引》的通知

淡办〔2023〕263号

各村（社区）：

为指引物业小区选聘物业服务企业，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据相关法律法规，结合我街道实际，制定《淡水街道小区选聘物业服务企业工作指引》，现印发给你们，请贯彻执行。

2023年2月7日发布的《淡水街道小区物业服务企业选聘办法（试行）》（淡办〔2023〕14号）同时废止。

惠阳区淡水街道办事处

2023年10月23日

淡水街道小区选聘物业服务企业工作指引

第一条为指引物业小区选聘物业服务企业，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据相关法律、法规的规定，结合我街道实际，制定本指引。

第二条本指引为指导性建议，本街道辖区内小区选聘物业服务企业需街道协助指导的，可以参照本指引，也可以采取其他方式，并严格按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》等规定实施。

建议各物业小区通过制定或修改《议事规则》《管理规约》等方式执行本指引或明确本小区物业服务企业选聘的规则。

第三条本指引所称的选聘人指小区的全体业主，选聘小区物业服务企业事项由全体业主共同决定。已成立业主大会的，由业主委员会代表选聘人开展选聘表决前的准备工作；未成立业主大会的，可由社区居民委员会、业主代表或选聘小区物业服务企业临时工作组代表选聘人开展选聘前的准备工作。

本指引所称的响应人指参加竞争的物业服务企业。

第四条街道社区建设办负责协助指导属地小区选聘物业服务企业。

第五条物业小区可通过以下方式发起选聘物业服务企业活动：

（一）已成立业主委员会的小区，原物业服务协议到期或终止后，可由业主委员会组织召开业主大会开展选聘物业服务企业，并向街道提交协助、指导选聘物业服务企业的书面申请；

（二）未成立业主委员会的小区，原物业服务协议到期或终止后，可由20%的业主提议召开业主大会临时会议开展选聘物业服务企业，并向街道提交协助、指导选聘物业服务企业的书面申请；

（三）失管小区需选聘物业服务企业的，可由业主代表向属地社区居民委员会提交申请（申请事项为由属地社区居民委员会代其向街道提出协助、指导选聘物业服务企业申请），属地社区居民委员会在充分、广泛听取业主的意见后，可向街道提交协助、指导选聘物业服务企业的书面申请；

为维护小区和谐，确保小区选聘服务企业的过程不出现管理真空，在以上述第（一）、（二）种方式发起选聘的，先征求原物业服务企业是否有续聘意愿。原物业服务企业有续聘意愿的，由原物业服务企业自主拟定新的物业服务协议交由业主大会表决；原物业服务企业主动退出服务、原物业服务企业无续聘意愿或续聘协议经表决未能通过的，组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第六条对已建立物业管理区域电子投票数据库的，选聘表决建议通过惠州市智慧物业服务平台进行线上电子投票表决，表决前的准备工作由街道社区建设办负责指导，小区业委会、选聘小区物业服务企业临时工作组或业主代表负责具体实施。

第七条街道社区建设办收到小区协助、指导选聘物业服务企业的申请后，协助、指导选聘人进行小区物业服务需求的摸底，根据小区实际情况草拟出物业服务需求书草案。物业服务需求书草案包括如下内容：

（一）物业基本情况：

1.小区名称、区域和四至；

2.规划平面图；

3.物业构成明细；

4.物业共用部位明细；

5.物业共用设施设备明细；

6.专项维修资金缴存使用明细。

（二）物业服务内容和标准。

（三）物业服务收费方式。

（四）服务期限。

（五）特别事项。

（六）责任义务。

（七）争议解决。

选聘人将物业服务需求书草案通过各种合理形式在小区内公示15天并征求业主的意见，并将征集意见情况和采纳情况同步进行公示，如收到意见并修改的，需重新公示。

物业服务需求书公示到期无意见的将作为此次选聘物业服务企业的正式物业服务需求书，由选聘人通过网络、电视广播、报刊或社交媒体等多种形式发布选聘公告。

第八条有意向响应本指引第七条物业服务需求书的，响应人根据物业服务需求书的要求编制物业服务方案。响应人对需求书内容有疑问需要澄清的，书面向选聘人提出，选聘人积极协助。

响应人在本指引第七条所称选聘公告要求提交响应文件的截止时间前，将由响应人法定代表人签字和加盖公章的响应文件密封后直接提交至指定地点，或密封后邮寄至指定地点，送达日期以邮件到达指定地点的时间为准。响应文件包含以下内容：

（一）响应函；

（二）物业服务方案，包括服务理念，目标，运作方式及管理制度目录，服务人员配备，物业服务内容标准与承诺；

（三）含明确报价和服务标准和内容的合同意向书；

（四）企业资质文件及需求书中要求提供的其他材料；

（五）所有纸质响应文件的电子扫描文件光盘。

第九条按照本指引第七、八条内容完成且选聘文件要求提交响应文件的截止时间到期后，由街道社区建设办组织选聘人对提交的响应文件进行统一拆封，拆封地点由街道社区建设办安排。

拆封时，由选聘人检查响应文件密封情况。确认无误后由街道办工作人员当众拆封，拆封过程应当进行记录，并由选聘人存档备查。拆封完成后街道社区建设办组织选聘人立即对响应文件进行初审，剔除重复提交、资质不符和文件缺项的响应人，剔除后应通知响应人剔除原因，拆封完成后不再接受补充材料。

经初审符合条件的所有响应人的响应文件由选聘人通过合理方式向小区业主公示15日以上。公示内容包括：

（一）响应人名称；

（二）物业服务方案，包括服务理念，目标，运作方式及管理制度目录，服务人员配备，物业服务内容标准与承诺；

（三）含明确报价、服务标准和内容合同意向书；

（四）企业资质文件及需求书中要求提供的其他材料；

（五）小区签署物业服务合同的代表；

（六）召开业主大会启动电子投票表决的内容和时间。

响应文件公示结束后，由街道社区建设办负责将响应人信息上传到惠州市智慧物业平台。

第十条本指引第九条工作完成后，启动选聘投票工作。

选聘投票前，街道社区建设办将不动产登记部门的业主清册，原或现物业服务企业的业主清册交给选聘人核实，确保所有业主能够顺利投票。选聘人在领取业主清册时须签订保密承诺书，对业主资料的安全负责。

选聘投票时长一般为7个自然日（以粤省事公示为准），业主通过微信登录粤省事的住房服务板块进行投票。

选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

响应人需获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意才能当选。

如出现多个响应人满足当选条件的，以获得参与表决人数较多票数者当选，但如业主大会议事规则另有特别约定，按特别约定处理。

电子投票结果经公示30日后，响应人与表决通过的小区签署物业服务合同的代表签订物业服务协议。完成选聘后向区物业服务企业主管部门备案。

第十一条选聘小区物业服务企业过程中，如因未充分保障业主知情权、选择权、弄虚作假、响应人与选聘人串通、排挤其他响应人的公平竞争、选聘合同明显不合理、意向物业服务企业明显不具备履约资质及能力等原因导致业主投诉和争议纠纷时，街道办将依法协调处理，并在充分听取业主意见的基础上，协调解决争议纠纷后再继续选聘工作。如在选聘过程中出现违规违法行为，且该违规违法行为可能损害国家利益、社会公共利益及业主利益时，街道办将依法处置，并及时将有关违法情况及线索通报相关部门处理。

第十二条本指引自公布之日起执行，2023年2月7日发布的《淡水街道小区物业服务企业选聘办法（试行）》（淡办〔2023〕14号）同时废止。

附件：1.《小区物业服务需求书（范本）》

2.《物业服务响应函（范本）》

3.《物业服务合同意向书（范本）》

附件：

附件1：小区物业服务需求书（范本）.docx

附件2：物业服务响应函（范本）.docx

附件3：物业服务合同意向书（范本）.docx